香港樓市陰霾未散，第一季小陽春後，隨即再度陷入低迷，其中又以曾經備受追捧的「偽豪宅」為重災區。高息環境持續，內地客不似預期，本地自住客負擔不起，發展商為求「散貨」，可能要狠心「劈價」。業界人士預料，未來整體樓價要跌兩成才見底，早年高價買入的偽豪宅更難脫手。

撰文：郭顯通

年初香港住宅樓價曾見反彈，惟後勁不繼。房地產顧問服務公司萊坊7月公布2023年第一季《全球樓價指數》，其中香港樓價跌10.3%，表現全球尾三。業界人士對下半年樓價走勢眾說紛紜﹝表一﹞。

半年前，記者曾經訪問仲量聯行香港主席曾煥平，當時他已明言香港樓市「沒什麼好消息」，今天他維持原判，續批港樓不容樂觀。

首先，美國聯儲局今年或至少再加息一次，但曾煥平認為即使不加，港樓都無運行，「大家說『加停』是好消息、振奮人心，其實全都搞錯了，就算只維持現在息口水平已經很大件事，錢放在銀行長期都有五厘息收，還有什麼好投資？香港還要落後數次未有跟加，即未來港息還有上調空間，似乎加息一事揮之不去」。

除了加息，業界憧憬的通關效應、經濟復甦等利好因素，至今無一兌現，不論中國乃至全世界，已然陷入冰點，「說什麼香港明天一定會更好都無用，事實上香港作為中外窗口總是受影響」。曾煥平直言：「下半年樓市比上半年差，是一定的。」根據房屋局今年3月數字，未來三至四年可提供約10.7萬個一手私人住宅單位，供應海量，需求卻疲弱，「我估全年跌多過10%」。

當樓市吹起淡風，豪宅價位無風無浪，反而早年充斥市面的「偽豪宅」無所遁形，正是潮退後便知誰在裸泳。

何謂偽豪宅？

八年前，遠東發展主席兼行政總裁邱達昌特意提醒港人慎防買入「扮豪宅」，更說日後樓市回落，這些單位的價格可跌數十個百分點。時至今日，邱達昌一席話彷彿成為預言，並正逐步應驗。今時今日的偽豪宅，可能是壓倒香港樓市的最後一根稻草。
偽豪宅與真豪宅的分野，大致有三﹝表二﹞：

一、地段。偽豪宅坐落的區域，與山頂、半山等傳統豪宅區不可同日而語。曾煥平告訴記者，不同地段的人流、景觀，都是分辨豪宅的關鍵，如山頂人流必較市區少，而且附近居民也屬於上流（同區樓價相約，住得起都非富則貴）。

有「白旋風」之稱的資深物業投資者陳清白自上世紀八十年代起做地產經紀，九十年代起即「轉行」全職炒樓。在樓市打滾四十多年，熟知全港各區樓盤，條分縷析，原來即使同為半山豪宅都有分高低，更直言啟德、將軍澳怎包裝都不會是豪宅。

二、供應。「為何淺水灣、渣甸山、筆架山是豪宅？Scarcity（稀少性）。」曾煥平續解釋，淺水灣樓價所以穩定，主要因為「無供應」。「很多當區居民一早買入物業，供斷了再無財務負擔，不到價就不會賣，反正自住很舒服」。根據差餉物業估價署《香港物業報告 2023》，今年52%新供應私人住宅位於九龍，港島只有6%，其中啟德今年成為「新樓供應庫」，十個樓盤逾一萬伙任君選擇。

三、面積。受訪者不約而同都指出，其實最為簡單、直接的豪宅界定，就是要「夠大」。曾煥平直言：「幾百呎？不要玩啦，想住豪宅又給得起錢的『豪人』，怎會想住咁細？就算喜歡住啟德（非傳統豪宅區），都要大些先得」。為了「冧心細」得來「豪」，很多發展商近年建樓盤都巧施妙計：二百呎連露台、四百呎複式單位（樓梯已佔去七、八十呎）……無所不用其極。陳清白打趣道：「好似好高級，但招呼朋友都不敢，怕被取笑！」

——節錄自８月信報財經月刊《偽豪宅爆煲》